地上権と賃借権

太陽光発電設備の建設にあたり、地主から土地を借りて設置する場合、どのような権利を設定すればよいのか

検討する機会がありました

地上権とは、工作物等を所有するために、他人の土地（そのため、屋根の利用権には、利用できません。）を使用することができる権利をいい、賃借権とは、目的物を使用することができる権利をいいます。

この二つの権利は

①地上権の場合、所有者の承諾なく、地上権の譲渡、担保化及び賃貸ができるのに対し、賃借権の場合、賃貸人の承諾がなければ、このような行為ができない点、

②地上権の場合、その期間満了後、所有者が工作物等を買取ることができる権利を有するのに対し、賃借権の場合、このような権利を有しない点等が異なります。

地上権による場合、その登記をすることで、利用権を有し続けることができます。

土地の賃借権の場合、所有権や地上権の場合と同様に、賃借権の登記をすることで、利用権を有し続けることができます。

もっとも、地上権では、地主が登記義務を負うのに対し、賃借権では、原則として、賃貸人が登記義務を負っていません。

そのため、土地の賃借権の場合、賃貸借契約において、賃貸人が登記義務を負う旨の特約を定める必要があります。

賃借権の登記をしていなければ建設用地の所有者の破産、売却等によって、建設用地の所有者が変わった場合、土地の利用を続けることができなくなりますので、可能な限り、賃貸人が登記義務を負う旨の特約を定め、賃借権の登記をして下さい。